Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. II – Ordinanza n. 9694 del 12/04/2023 ma esistono sentenze precedenti) ribadito un principio fondamentale nel mondo immobiliare: la proposta di acquisto non è automaticamente equiparabile a un compromesso/preliminare di compravendita. Questo è chiarimento che mette ordine in una zona a volte confusa, sia per i clienti ma ancor di più per gli operatori del settore, che come me, sono uno dei punto di riferimento importante.
La proposta di acquisto è, nella sua natura giuridica, un atto unilaterale. In pratica, è l’espressione della volontà dell’acquirente di comprare un determinato immobile a certe condizioni (prezzo, tempi, modalità), impegnandosi a mantenerla ferma per un periodo di tempo. Finché il venditore non accetta formalmente la proposta e tale accettazione non viene portata a conoscenza del proponente, non nasce alcun contratto vincolante per entrambe le parti.
Il preliminare di compravendita (il classico “compromesso”), invece, è tutta un’altra storia. Si tratta di un contratto vero e proprio, bilaterale, con il quale venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo (il rogito notarile). Dal preliminare discendono effetti giuridici importanti: obbligo di vendere, obbligo di comprare, possibilità di chiedere l’esecuzione forzata e conseguenze precise in caso di inadempimento.
La Cassazione sottolinea che non basta chiamare una proposta “irrevocabile” o farla firmare da entrambe le parti per trasformarla automaticamente in un preliminare. Conta il contenuto sostanziale del documento: se mancano elementi essenziali, se è previsto un successivo accordo da firmare, o se l’intento delle parti è chiaramente quello di rinviare a un futuro preliminare, allora non siamo di fronte a un compromesso, ma restiamo nell’ambito della proposta.
Le conseguenze pratiche sono tutt’altro che teoriche. Pensiamo alle caparre, alle richieste di risarcimento, o alle pretese di “obbligo a vendere” in caso di ripensamento. Se il documento è solo una proposta, alcune tutele semplicemente non scattano. E questo può fare una bella differenza quando nascono i problemi.
La lezione da portare a casa è semplice: ogni parola pesa. Proposta e preliminare non sono sinonimi, anche se spesso nel linguaggio comune vengono usati come tali. Serve attenzione nella redazione dei documenti, chiarezza nelle spiegazioni ai clienti e, soprattutto, la consapevolezza che la forma giuridica scelta incide direttamente sui diritti e sui doveri delle parti.
In conclusione, la Cassazione a mio parere non complica le cose: ma al contrario, rimette i paletti.
Per chi opera nel settore immobiliare, questa chiarezza è un alleato prezioso, perché meno ambiguità oggi significa meno contenziosi domani, e su questo, credo, che siamo tutti d’accordo.
Penso che in sostanza nel mercato immobiliare le parole non sono mai neutre, proposta e preliminare non sono e non possono essere semplicemente dei dettagli linguistici, ma sono strumenti giuridici con effetti molto diversi e quindi capirli bene – e usarli correttamente – significa tutelare chi compra, chi vende, la serenità della trattativa e la nostra professione e posizione di intermediari.
E tu collega .... che ne pensi?????????
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