Appartamento duplex con piano sottotetto....e se vendo??

Vendere un immobile su due piani quando il piano superiore non è abitabile: cosa sapere per evitare problemi.

Quando si cerca una casa da acquistare capita spesso di trovare soluzioni abitative disposte su due livelli: sotto la zona giorno, ingresso con soggiorno e angolo cottura,camera oppure son soggiorno e cucina separata e poi un bagno, sopra invece quello che a catasto risulta come ripostiglio, sottotetto o soffitta, trovi 2 camere o 3 ed un altro bagno, piano ad altezze variabili tutto travato magari il legno bianco come la tendenza delle soluzioni recenti......bello da vedere, un reparto notte di forte impatto, una soluzione comoda, certo, ma che apre una lunga serie di riflessioni se un proprietario decide di vendere.

La questione è semplice: ciò che è registrato a catasto e ciò che esiste davvero devono coincidere. Se sopra sono presenti locali trasformati in camere e servizi, ma ufficialmente quel piano non è abitabile, la casa risulta non conforme. E questa cosa, oggi più che mai, non si può ignorare.

Prima di mettere l’immobile in vendita, la prima mossa è sempre la stessa: verificare la situazione urbanistica e catastale. Non basta il catasto perché come dicono gli adetti ai lavori in catasto non è probatorio, serve controllare anche il titolo edilizio con cui l’immobile è nato e capire quali usi erano previsti per quel piano. Il vecchio “tanto è sempre stato così” non vale più: quando si entra in una compravendita, queste cose vengono fuori.

Dopo la verifica arrivano le domande pratiche:

•È possibile regolarizzare?
•Si può trasformare quel piano in zona abitabile? •Servono lavori, pratiche, oppure non c’è proprio margine?

Molto dipende dall’altezza interna (nel Veneto la normativa per il recupero a fini abitativi dei sottotetti prevede che l’altezza utile media per locali adibiti ad abitazione sia 2,40 m in pianura e 2,20 m nei comuni montani), dall’aerazione, dalle finestre e dalle regole del Comune. Se i parametri minimi non sono rispettati, non c’è sanatoria che tenga: quel piano rimane non abitabile. In altri casi, invece, si può procedere con una pratica edilizia e aggiornare il tutto, riportando l’immobile nella piena conformità.

Se la trasformazione è possibile, il venditore può scegliere: sistemare lui prima della vendita, oppure comunicarlo all’acquirente e concordare tempi e modalità. Quando si riesce a rendere tutto regolare, il vantaggio è immediato: la casa acquista valore, la trattativa è più semplice e si evitano discussioni sotto data.

Se invece la trasformazione non è possibile, allora si entra in un terreno più delicato. Vendere un immobile con camere non abitabili significa doverlo dichiarare chiaramente all’acquirente, spiegando che quel piano resta “accessorio” e non può essere usato come zona notte. Chi compra deve saperlo dall’inizio, per evitare contestazioni o richieste di risarcimento. Meglio una verità detta bene che un problema dopo.

In poche parole: quando il piano superiore non è in regola, la chiarezza salva tutti. Per il proprietario, conoscere la situazione vuol dire vendere senza rischi; per chi compra, significa prendere una decisione consapevole.

Una situazione del genere mi è capitata un anno fa più o meno, il piano sottotetto era costituito da 2 camere e bagno, il bagno con altezza rientrante nei parametri e urbanisticamente parlando conforme, gli altri 2 spazi erano sottotetti ealtezza media di 2,40 non si raggiungeva, quindi l’unica e ovvia soluzione, fu quella di informare, già dalla pubblicità nei portali immobiliari etc., della situazione, in maniera tale che l’approccio delle persone interessate fosse consapevole della caratteristica dell’immobile in vendita sin dall’inizio.... dalla visita all’immobile.

Per la cronaca la vendita poi si è conclusa con la soddisfazione di entrambi le parti ...acquirente e venditori.

Corrado Rigon - IntermediaCase