Vendita immobile oggetto di Superbonus

Argomento che ritengo sia molto attuale e che mi è capitato di affrontare, riguarda la vendita di immobile oggetto di Superbonus 110%.

Sappiamo tutti che negli ultimi anni il Superbonus 110% ha permesso a migliaia di proprietari di ristrutturare la propria casa migliorandone il valore, l’efficienza energetica e la sicurezza. Tuttavia, chi oggi decide di vendere un immobile che ha beneficiato del Superbonus deve prestare attenzione ad alcune implicazioni fiscali e giuridiche spesso poco considerate e conosciute, ma che potenzialmente sono invece molto rilevanti.

1. L’effetto del Superbonus sul valore dell’immobile

Un’abitazione riqualificata grazie al Superbonus è generalmente e ovviamente più appetibile sul mercato il perché è ovvio, infatti ha, una classe energetica più alta, impianti nuovi, isolamento termico, fotovoltaico, insomma... diversi elementi che sulla “gradevolezza” dell’immobile che i possibili acquirenti visitano e di conseguenza questa “gradevolezza” incide ,positivamente, sul prezzo di vendita.

Ma bisogna fare attenzione però, in quanto la presenza del Superbonus comporta anche la necessità di verificare la corretta esecuzione e chiusura dei lavori, il collaudo, e l’eventuale cessione del credito o sconto in fattura. Questi aspetti devono essere chiari e documentati, perché l’acquirente — tramite il suo notaio o il tecnico di fiducia — chiederà conferma che non vi siano rischi di recupero fiscale da parte dello Stato.

2. Attenzione ai controlli e alle somme da restituire

Il punto più delicato è proprio questo, se in futuro l’Agenzia delle Entrate dovesse riscontrare irregolarità nei lavori o nella documentazione [come asseverazioni errate, SAL (Stato Avanzamento Lavori) non coerenti, o mancanza dei requisiti tecnici], può chiedere la restituzione del beneficio fiscale (controlli su segnalazioni specifiche si sono già verificate, anche con conseguenze poco simpatiche per ignari proprietari che in buona fede si sono affidati a ditte che poi sono sparite nel nulla).

Chi deve restituire? In linea generale, il soggetto che ha usufruito del bonus. Ma se l’immobile viene venduto, potrebbero esserci riflessi anche per l’acquirente, soprattutto se nel contratto non è stata specificata chiaramente la ripartizione delle eventuali responsabilità. Ecco perché è fondamentale, in sede di compravendita, inserire una clausola di garanzia che tuteli entrambe le parti: il venditore dichiara la piena regolarità delle agevolazioni, mentre l’acquirente accetta l’immobile consapevole del beneficio già fruito.

3. Le limitazioni e gli obblighi fiscali

Chi vende entro cinque anni dalla fine dei lavori deve prestare particolare attenzione: se l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus e poi alienato prima del quinquennio, il Fisco può ritenere che sia venuto meno il presupposto del beneficio. In questi casi, potrebbe essere richiesto di versare allo Stato parte delle somme detratte, salvo che la vendita riguardi l’abitazione principale o che il venditore non abbia trasferito anche il proprio diritto alla detrazione residua.

Se invece l’intervento è stato eseguito su una seconda casa o su un edificio plurifamiliare, il quadro si complica ulteriormente: occorre distinguere se la cessione del credito è stata totale o parziale, e se sono ancora in corso controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

4. Le verifiche prima della vendita

Prima di mettere in vendita un immobile “post-Superbonus” è consigliabile:

•Far redigere da un tecnico un fascicolo di conformità urbanistica, catastale e fiscale RTI relazione tecnica integrata che trà l’altro in alcuni regioni è obbligatoria per poter effettuare il rogito notarile mentre in Veneto non c’è questo obbligo);

•Conservare tutta la documentazione relativa ai lavori (CILA-Superbonus, APE ante e post, asseverazioni, bonifici, fatture);

•Richiedere al professionista che ha seguito l’intervento una dichiarazione di regolarità dei lavori e dei requisiti energetici;

•Informare preventivamente il notaio, che potrà suggerire le clausole contrattuali adeguate per evitare contestazioni future.

5. Conclusione

Vendere un immobile ristrutturato con Superbonus può essere un’ottima occasione, ma serve prudenza. Le agevolazioni hanno migliorato il patrimonio edilizio, ma hanno anche lasciato una scia di controlli, verifiche e responsabilità che non vanno sottovalutate e di cui bisogna tenerne conto.

Chi si muove con consapevolezza, raccoglie la documentazione completa e si affida a professionisti qualificati, come ad esempio un  agente immobiliare, per poter  affrontare la vendita in serenità, valorizzando al meglio l’immobile senza rischi.