Caparra penitenziale, Caparra confirmatoria e Acconto

Quando si parla di compravendita immobiliare, tre parole creano spesso confusione: caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo. Sembrano simili, ma dal punto di vista giuridico ed economico fanno tutta la differenza del mondo.

Caparra confirmatoria
È la forma più utilizzata nelle proposte di acquisto e nei preliminari. È disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile e ha una funzione di garanzia. In pratica: se chi ha versato la caparra non rispetta il contratto, la perde; se invece è l’altra parte a non adempiere, chi ha versato la caparra può chiedere il doppio della somma data.
È uno strumento forte, perché tutela entrambe le parti e dà “serietà” all’impegno preso. Inoltre, la parte non inadempiente può anche scegliere di chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno.

Caparra penitenziale
Prevista dall’art. 1386 del Codice Civile, è diversa: non serve a garantire l’adempimento, ma rappresenta il “prezzo del recesso”. In altre parole, le parti stabiliscono fin dall’inizio che si può sciogliere il contratto pagando una somma già definita.
Chi recede perde la caparra versata (oppure restituisce il doppio se l’ha ricevuta). Non si può chiedere altro. È una sorta di uscita concordata, utile quando si vuole mantenere una via di fuga regolata.

Acconto prezzo
Qui cambia tutto. L’acconto è semplicemente un’anticipazione del prezzo finale. Non ha funzione di garanzia. Se il contratto non va a buon fine, l’acconto va restituito, salvo il diritto di chiedere eventuali danni da dimostrare.
Dal punto di vista fiscale, l’acconto è parte del prezzo e viene imputato al saldo al rogito.

In sintesi:
– La caparra confirmatoria tutela e “punisce” l’inadempimento.
– La caparra penitenziale è il costo pattuito per potersi tirare indietro.
– L’acconto è solo un anticipo sul prezzo.

Nella pratica immobiliare, scegliere lo strumento giusto non è un dettaglio. Può fare la differenza tra una trattativa serena e una causa legale. Perché una parola scritta nel modo sbagliato può valere migliaia di euro.